Impôt sur la Fortune Immobilière : ISF bis ou révolution ?

Quelles sont les composantes de l'Impôt sur la Fortune Immobilière et comment s'applique t-il ? ( Crédits : Pexels )

1 300 000 euros. Avant le 1er janvier 2018, et avec un patrimoine de ce montant là, vous auriez été soumis à l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, sans distinction de type quelconque. Aujourd’hui, c’est différent. Le vote de la loi de finances 2018 signe en effet l’avènement de l’impôt remplaçant l’ISF : l’impôt sur la fortune immobilière (ou IFI), qui frappe désormais le patrimoine immobilier du redevable.

Il s’agit d’un changement majeur dans l’imposition du contribuable, qui voit désormais son patrimoine immobilier et financier être soumis à deux modes d’imposition différents : IFI pour l’immobilier et PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) pour le patrimoine financier.  Cela traduit les intentions du gouvernement qui voulait corriger “l’appauvrissement de la ressource fiscale” consécutif à l’ISF. Là où l’ISF touchait 350 000 foyers et rapportait en 2016 près de 5 milliards d’euros, l’IFI devrait diminuer le nombre de redevables, qui passerait donc à 150 000 personnes. Les prévisions du gouvernement quant à ce nouveau dispositif s’élèveraient à 850 millions d’euros.

Comment l’IFI va-t-il concrètement affecter le contribuable ? Quelles sont les données pratiques à avoir en tête au niveau patrimoine et juridique  Comment s’applique l’IFI ?Entré en vigueur le 1er janvier 2018, l’IFI consiste en un impôt annuel dont les conditions d'assujettissement s'apprécient au 1er janvier de chaque année d'imposition. Il concerne notamment les contrats souscrits et les dettes contractées avant le 1er janvier 2018, mais qui continuent de produire des effets à cette date. Ces situations sont ainsi susceptibles de rentrer dans le champ d'application des dispositions particulières d'assiette (contrat d'assurance vie par exemple). Cet impôt frappe donc l’ensemble des actifs imposables détenus par le redevable, et dont la valeur réelle totale est supérieure à 1 300 000 €. L’entrée en vigueur de ce nouvel impôt supprime l’ISF, et de facto, la réduction ISF-PME. Cependant, tout don ou versement ouvrant droit aux réductions d’impôt dites ISF-dons et ISF-PME, effectué entre la date limite de dépôt des déclarations ISF dues au titre de l'année 2017 et le 31 décembre 2017 sont imputables, dans les conditions habituelles, sur l'IFI qui sera dû au titre de l'année 2018.

Le changement est-il si important ?

Oui. Car, bien que les autres caractéristiques de l’IFI soient reprises pour l’essentiel des règles applicables en matière d’ISF (définition du redevable, modalités de liquidation...), l’assiette de l’impôt change par rapport à l’ISF. L’IFI apporte donc un changement notable au niveau fiscal : celui d’une assiette plus restreinte. Ainsi, au lieu du patrimoine global du redevable, ne sont imposés au titre de l’IFI que les immeubles et droits immobiliers détenus par celui-ci, directement ou indirectement par l'intermédiaire d'une société ou d'un organisme. Ce qui n’est pas sans conséquence ! En effet, il y a désormais une véritable séparation du patrimoine immobilier et financier, ce qui permet d’y voir plus clair dans la répartition de l’imposition des différents produits d’investissements. À titre d’exemple, si l’on reprend les dispositions du Code Général des Impôts, sont imposables à l’IFI les immeubles, soit : les droits sur les immeubles, ainsi que les parts ou actions de société, pour leur valeur représentative des droits immobiliers. Cela fait entrer dans l’assiette de l’IFI les parts de SCPI ou d’OPCI, qui seront soumises à cet impôt. L’assurance-vie entre également dans le cadre de l’IFI : elle est incluse dans le patrimoine du souscripteur, à hauteur de la fraction de sa valeur représentative des actifs imposables. En clair, si le portefeuille assurance-vie comporte de la SCPI adossée, la quote-part concernée entre dans le calcul de l’IFI.

( Crédits : BFG Capital )

Qui est concerné ?

Les redevables concernés par l’IFI sont les personnes physiques seulement, les sociétés n’entrant pas dans le champ d’application de l’impôt.Les contribuables susnommés sont imposables à raison de leurs actifs immobiliers, situés en France ou hors de France.Ils demeurent aussi taxables à raison des parts ou actions de sociétés ou d'organismes qu'ils détiennent, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens et droits immobiliers.On peut donc affirmer qu’en réalité, le patrimoine de certaines personnes morales n'échappe pas en totalité à l'impôt, bien que ces dernières n'en soient jamais redevables.

À retenir

L’instauration de l’IFI répond à un objectif clair : réduire le nombre de contribuables soumis à l’impôt et créer une réelle distinction entre le patrimoine immobilier et le patrimoine financier. Cependant, il s’agit tout de même d’un système nouveau. Même s’il a été voté par la majorité présidentielle en place, il n’en demeure pas moins qu’une certaine méfiance entoure l’IFI. Ainsi, le groupe LREM a voté un amendement à la loi de finances qui soumet l’IFI à une mission de suivi et d'évaluation, qui débutera dans deux ans, visant à mesurer ses impacts économiques et sociaux. Une attention particulière sera portée aux effets de la mesure en termes d'investissement dans les entreprises et de répartition des richesses.Par conséquent, même si l’IFI est une petite révolution législative et fiscale, elle reste une révolution prudente avant tout.

(Achevé de rédiger le 7 février 2018)

Amine Mostefaï Chargé des Affaires Juridiques chez BFG Capital